Viager, comment fonctionne cette vente immobilière ?
Le viager consiste à vendre à un tiers un bien immobilier en échange d'une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) versé jusqu’au décès du bénéficiaire à vie ainsi que d'une somme payée comptant à la signature de l'acte de vente, le bouquet.
Le bouquet n’est pas obligatoire et est fixé librement. En général, il représente 30% de la valeur totale du bien.
La valeur totale de la rente dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant périodique est fixé selon des barèmes disponibles chez un notaire.
Le bien peut être vendu libre de toute occupation ou non, il peut être vendu avec réserve du droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur, tout comme il peut être vendu avec réserve de l’usufruit au profit du vendeur.
L'acheteur est appelé le débirentier et le vendeur, crédirentier.
Au décès du crédirentier, le viager cesse et le débirentier entre en possession du bien sans faire aucune démarche.
Le décès du vendeur doit être imprévisible. Aussi, l'acheteur ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.
Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, l'événement est considéré comme prévisible et la vente n'est pas valable. L'annulation de la vente peut être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.
Comme pour toutes les ventes immobilières, un acte authentique est établi obligatoirement par un notaire.
Viager occupé (avec réservé d’usufruit) :
Le vendeur conserve jusqu'à son décès l'usufruit (droit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre) ou un droit d'usage du bien vendu.
L'usufruit lui permet d'habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers.
Le droit d'usage lui permet de conserver l'usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer.
Le logement pourra être occupé par l'acheteur à partir du décès du vendeur ou du décès du dernier survivant lorsque le contrat concerne plusieurs vendeurs.
L’acheteur assure le bien en qualité de propriétaire non occupant pendant toute la durée d’occupation par le vendeur et devra prendre à sa charge les grosses réparations.
Le vendeur supporte l’ensemble des impôts et taxes (foncières, ordures ménagères …), réparations et entretien courant du logement, factures d’énergie/eau …
Viager libre :
La vente en viager libre permet à l’acheteur de devenir pleinement propriétaire du bien dès la signature de l’acte authentique de vente. Il peut alors en disposer librement pour l’occuper ou le louer et devenir bailleur. Il devra également régler les charges et toutes les réparations et entretien du bien.
Souvent le prix de vente d’un viager libre est plus élevé qu’un viager occupé car l’acheteur dispose du bien immédiatement.
Cette vente en viager libre est plus rare que la vente en viager occupé, le vendeur souhaitant généralement continuer à occuper le bien vendu jusqu’à son décès.
A savoir : Les rentes viagères sont soumises à l'impôt sur le revenu pour une fraction de leur montant, comprise entre 30 et 70 %et décroissante avec l'âge du crédirentier. Le bouquet est exonéré d'impôts.
